Czy nieruchomość z kredytem lub hipoteką może zabezpieczyć nowe finansowanie firmy?

Firma spłaca jeszcze 600 tys. zł kredytu zabezpieczonego hipoteką, ale potrzebuje dodatkowych 500 tys. zł na rozwój działalności. Nieruchomość jest warta znacznie więcej niż pozostałe zadłużenie. Czy można wykorzystać ją ponownie, żeby uzyskać nową pożyczkę?

Tak, w określonych sytuacjach jest to możliwe. Istniejąca hipoteka nie musi oznaczać, że nieruchomość nie może zabezpieczyć kolejnego zobowiązania. Nie wystarczy jednak odjąć salda kredytu od jej wartości i uznać otrzymanej różnicy za kapitał dostępny dla firmy.

Finansujący bierze pod uwagę między innymi aktualne zadłużenie, sumę hipoteki wpisaną do księgi wieczystej, wartość nieruchomości, pierwszeństwo zabezpieczeń oraz zdolność przedsiębiorstwa do spłaty nowego zobowiązania.

W zależności od sytuacji firma może rozważyć ustanowienie kolejnej hipoteki, refinansowanie dotychczasowego kredytu lub wykorzystanie innej nieruchomości.

Które rozwiązanie ma sens i ile pieniędzy faktycznie może pozostać do dyspozycji przedsiębiorstwa? Wyjaśniamy, jak przygotować się do analizy, co sprawdzić przed złożeniem wniosku i jakie warunki mogą ograniczać dostępność finansowania.

Czy nieruchomość obciążona hipoteką może zabezpieczać kolejną pożyczkę?

Tak. Polskie przepisy dopuszczają sytuację, w której jedna nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami zabezpieczającymi różne wierzytelności.

Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka jest prawem umożliwiającym wierzycielowi dochodzenie zaspokojenia z obciążonej nieruchomości na zasadach określonych w ustawie.

Samo ustanowienie pierwszej hipoteki nie powoduje, że właściciel traci prawo własności nieruchomości. Może ona nadal pozostawać jego majątkiem i, zależnie od okoliczności, być przedmiotem kolejnych zabezpieczeń.

Trzeba jednak oddzielić dwie kwestie.

Pierwsza to prawna możliwość ustanowienia kolejnej hipoteki. Druga to gotowość finansującego do jej zaakceptowania.

Nie każdy pożyczkodawca dopuszcza zabezpieczenie o dalszym pierwszeństwie. Dla finansującego oznacza ono ryzyko, że w razie egzekucji środki uzyskane z nieruchomości nie wystarczą na spłatę wszystkich wierzycieli.

Dlatego nowa pożyczka może być dostępna mimo istniejącej hipoteki, ale jej warunki mogą różnić się od finansowania zabezpieczonego nieruchomością wolną od obciążeń.

Czy każdy wpis hipoteki oznacza aktywny kredyt?

Nie. Zdarza się, że kredyt został już całkowicie spłacony, ale hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej.

Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności co do zasady powoduje wygaśnięcie hipoteki. Nie oznacza jednak automatycznego usunięcia wpisu z księgi.

Właściciel musi zadbać o odpowiednią dokumentację i procedurę wykreślenia.

Jeżeli firma spłaciła kredyt, ale nie doprowadziła do wykreślenia hipoteki, przed złożeniem wniosku o nowe finansowanie warto wyjaśnić ten stan z dotychczasowym wierzycielem.

Sytuacja nieruchomości z rzeczywiście niespłaconym kredytem jest bowiem inna niż nieruchomości, na której pozostał jedynie nieaktualny wpis zabezpieczenia.

Co finansujący sprawdza, gdy nieruchomość ma już hipotekę?

Przy nieruchomości wolnej od obciążeń analiza może koncentrować się przede wszystkim na jej wartości, stanie prawnym i przydatności jako zabezpieczenia.

Gdy hipoteka już istnieje, finansujący musi dodatkowo ustalić, jakie prawa przysługują wcześniejszemu wierzycielowi i w jakim stopniu mogą ograniczać skuteczność nowego zabezpieczenia.

Aktualne saldo kredytu

Pierwszym krokiem jest ustalenie kwoty, którą firma rzeczywiście pozostaje winna dotychczasowemu wierzycielowi.

Może to wymagać aktualnego zaświadczenia bankowego albo innego dokumentu potwierdzającego saldo zobowiązania.

Informacje podane kilka miesięcy wcześniej nie zawsze będą wystarczające, zwłaszcza gdy e międzyczasie następowały regularne spłaty, nadpłaty lub zmiany warunków umowy.

Suma hipoteki w księdze wieczystej

Suma hipoteki nie jest tym samym co saldo kredytu.

Przykładowo w księdze wieczystej może figurować hipoteka do 1 200 000 zł, podczas gdy do spłaty pozostało 450 000 zł.

Nie oznacza to, że przedsiębiorca nadal jest winien 1,2 mln zł. Suma hipoteki określa granice zabezpieczenia, natomiast faktyczna wierzytelność może być niższa.

Dla nowego finansującego obie wartości są jednak istotne. Finansujący musi ocenić zakres wcześniejszego zabezpieczenia i ustalić, czy wartość nieruchomości pozwala odpowiednio zabezpieczyć kolejne zobowiązanie.

Pierwszeństwo hipotek

Jeżeli nowa pożyczka ma zostać zabezpieczona hipoteką o dalszym pierwszeństwie, finansujący musi ocenić, czy wartość nieruchomości zapewnia wystarczającą ochronę również po uwzględnieniu wcześniejszego wierzyciela.

Dla przedsiębiorcy oznacza to, że nawet stosunkowo niewielkie saldo istniejącego kredytu nie musi wystarczyć do uzyskania kolejnej pożyczki. Znaczenie ma także zakres wcześniejszego zabezpieczenia oraz to, czy nowy finansujący w ogóle akceptuje hipotekę drugiego miejsca.

Zasady ustalania kolejności wpisów i zaspokajania wierzycieli wyjaśniamy szczegółowo w artykule Hipoteka pierwszego i drugiego miejsca - co oznacza kolejność wpisów dla finansowania firmy?.

Stan prawny nieruchomości

Finansujący sprawdza również prawo własności, inne obciążenia, roszczenia i wzmianki ujawnione w księdze wieczystej.

Podstawowe informacje można znaleźć w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

W szczególności należy zweryfikować dział II dotyczący własności, dział III obejmujący określone prawa i ograniczenia oraz dział IV, w którym ujawniane są hipoteki.

Sama treść księgi nie musi jednak przedstawiać wszystkich aktualnych informacji o zadłużeniu. Ministerstwo Sprawiedliwości potwierdza, że księgi pokazują stan prawny nieruchomości, natomiast ich działy pełnią odrębne funkcje.

Ile można pożyczyć pod nieruchomość z istniejącą hipoteką?

Jednym z podstawowych parametrów wykorzystywanych w finansowaniu zabezpieczonym nieruchomością jest LTV, czyli Loan to Value.

Wskaźnik pokazuje relację kwoty finansowania do wartości nieruchomości przyjętej do określonej kalkulacji.

W przypadku nieruchomości z istniejącym kredytem proste zastosowanie maksymalnego LTV może jednak prowadzić do błędnych wniosków.

Przykład: Firma dysponuje nieruchomością, której wartość przyjęta do analizy wynosi 2 500 000 zł. Pozostałe saldo wcześniejszego kredytu to 600 000 zł.

Przyjmijmy ilustracyjny limit LTV na poziomie 70%.

Z przedstawionej kalkulacji wynika, że 70% wartości przyjętej do analizy odpowiada 1 750 000 zł.

Jeżeli wyłącznie na potrzeby uproszczonego modelu całkowitego zadłużenia odejmiemy od tej kwoty aktualne saldo wcześniejszego kredytu, otrzymamy:

1 750 000 zł - 600 000 zł = 1 150 000 zł.

Nie oznacza to jednak, że firma może uzyskać kolejne 1 150 000 zł.

Ta różnica jest jedynie wynikiem arytmetycznym. Nie uwzględnia między innymi zakresu wcześniejszej hipoteki, pierwszeństwa zabezpieczeń, dodatkowych należności, wymagań dotyczących refinansowania ani oceny zdolności firmy do spłaty.

Co więcej, finansujący może analizować limit LTV według własnej metodyki, uwzględniającej łączne zadłużenie lub inne parametry transakcji.

Dlatego przy nieruchomości z hipoteką wolna wartość nieruchomości nie jest automatycznie równa dostępnej kwocie nowej pożyczki.

O samym wskaźniku LTV, zasadach kalkulacji i wpływie wyceny na finansowanie piszemy szerzej w artykule Wycena nieruchomości do pożyczki dla firmy - AVM, operat i inspekcja.

Trzy sposoby wykorzystania nieruchomości z hipoteką do nowego finansowania

To najważniejszy moment z perspektywy przedsiębiorcy. Jeżeli nieruchomość ma już ustanowioną hipotekę, można przeanalizować kilka sposobów skonstruowania transakcji.

Nie każdy będzie dostępny w danej instytucji, ale znajomość tych rozwiązań pomaga lepiej przygotować rozmowę z finansującym.

Scenariusz 1. Ustanowienie kolejnej hipoteki

Pierwszy wariant polega na pozostawieniu istniejącego kredytu i ustanowieniu dodatkowej hipoteki zabezpieczającej nowe zobowiązanie.

Przykładowo firma nadal spłaca kredyt bankowy, ale potrzebuje środków na zakup materiałów do realizacji kontraktu. Chce więc wykorzystać tę samą nieruchomość do zabezpieczenia kolejnej pożyczki.

Pod względem prawnym takie rozwiązanie może być dopuszczalne. Problemem jest natomiast pierwszeństwo nowego zabezpieczenia i jego akceptacja przez finansującego.

Nowy wierzyciel musi ocenić, czy w przypadku problemów ze spłatą wartość nieruchomości będzie wystarczająca, by umożliwić odzyskanie należności także jemu.

Im większe wcześniejsze obciążenie w relacji do wartości nieruchomości, tym trudniejsza może być taka konstrukcja.

Nie należy również zakładać, że ustanowienie kolejnej hipoteki będzie możliwe na warunkach każdego produktu. Niektóre warianty finansowania wymagają pierwszego miejsca hipotecznego. 

Scenariusz 2. Refinansowanie wcześniejszego zobowiązania

Refinansowanie polega na zastąpieniu dotychczasowego zobowiązania nowym finansowaniem. W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką może oznaczać, że część nowej pożyczki zostanie przeznaczona na spłatę wcześniejszego kredytu, a pozostałe środki firma wykorzysta na uzgodniony cel.

Przykład: Przedsiębiorstwo potrzebuje 700 000 zł na zakup materiałów i realizację nowego kontraktu. Jednocześnie na nieruchomości pozostaje kredyt z saldem 500 000 zł.

Jeśli nowy finansujący dopuszcza refinansowanie, przedsiębiorca może rozważać transakcję obejmującą łącznie 1 200 000 zł.

W takim uproszczonym modelu:

• 500 000 zł przeznaczono by na spłatę wcześniejszego zobowiązania.
• 700 000 zł pozostałoby na potrzeby działalności.

Kluczowa różnica: kwota nowej pożyczki nie jest równa kwocie, którą firma otrzyma do swobodnego wykorzystania.

Co więcej, rzeczywista kwota potrzebna do przeprowadzenia refinansowania może być wyższa niż suma aktualnego salda kredytu i oczekiwanego dodatkowego kapitału.

Należy uwzględnić między innymi ewentualne koszty wcześniejszej spłaty, naliczone odsetki, koszty ustanowienia nowego zabezpieczenia oraz inne opłaty związane z transakcją.

Dlatego przedsiębiorca powinien porównać nie tylko wysokość nowego zobowiązania, ale również:

• Całkowitą kwotę potrzebną do spłaty wcześniejszego kredytu.
• Środki, które faktycznie pozostaną do dyspozycji firmy.
• Łączny koszt nowego finansowania.
• Harmonogram spłaty i jego wpływ na przepływy pieniężne przedsiębiorstwa.

Refinansowanie wymaga także odpowiedniego zaplanowania uruchomienia środków, spłaty poprzedniego wierzyciela oraz ustanowienia nowej hipoteki o uzgodnionym pierwszeństwie.

Samo refinansowanie nie oznacza automatycznie uzyskania korzystniejszych warunków. Nowa pożyczka może uporządkować strukturę zabezpieczeń albo zapewnić dodatkowy kapitał, ale jej opłacalność zależy od całkowitych kosztów i zdolności firmy do obsługi zobowiązania.

Scenariusz 3. Wykorzystanie innej nieruchomości

Trzecim wariantem jest przedstawienie nieruchomości, która nie jest obciążona albo której sytuacja prawna pozwala ustanowić zabezpieczenie odpowiadające wymaganiom finansującego.

Może to być inna nieruchomość należąca do firmy. W niektórych transakcjach rozważane jest również zabezpieczenie ustanawiane przez osobę trzecią, na przykład właściciela lub wspólnika spółki, jeżeli finansujący dopuszcza taką strukturę.

W przypadku osoby trzeciej konieczna jest jednak odrębna analiza prawna, w tym określenie jej roli i zakresu odpowiedzialności.

Takie rozwiązanie może pozwolić uniknąć konieczności refinansowania wcześniejszego kredytu, ale nie oznacza automatycznie prostszej lub korzystniejszej transakcji.

Czy potrzebna jest zgoda banku na kolejną hipotekę?

To pytanie pojawia się szczególnie często, gdy przedsiębiorca spłaca kredyt bankowy i chce skorzystać z finansowania w innej instytucji.

Sama okoliczność, że na nieruchomości ustanowiono hipotekę na rzecz banku, nie oznacza ogólnego ustawowego obowiązku uzyskania jego zgody na każdą kolejną hipotekę.

Warto jednak sprawdzić dwie kwestie.

Pierwsza dotyczy obowiązujących przepisów. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w art. 72 przewiduje nieważność zastrzeżenia, przez które właściciel zobowiązuje się wobec wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Druga dotyczy samej umowy kredytowej oraz innych zobowiązań przedsiębiorcy wobec banku.

Umowa może zawierać postanowienia dotyczące obowiązków informacyjnych, utrzymywania określonych parametrów finansowych lub dodatkowego zadłużania się. Ich skutki należy ocenić odrębnie, bez utożsamiania ich z prawem do rozporządzania nieruchomością.

Jeżeli natomiast planowane jest refinansowanie, współpraca dotychczasowego wierzyciela może być niezbędna do uzyskania aktualnej kwoty spłaty oraz dokumentów umożliwiających wykreślenie wcześniejszej hipoteki.

Dlatego najlepiej nie zakładać ani tego, że zgoda banku jest zawsze konieczna, ani tego, że wcześniejsza umowa nie ma znaczenia.

Warto sprawdzić jej treść przed rozpoczęciem nowej transakcji.

Czy po spłacie kredytu hipoteka automatycznie znika z księgi wieczystej? 

Spłata kredytu co do zasady powoduje wygaśnięcie hipoteki zabezpieczającej tę wierzytelność, ale nie oznacza automatycznego usunięcia jej wpisu z księgi wieczystej.

Właściciel nieruchomości powinien uzyskać od dotychczasowego wierzyciela dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki i zadbać o odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Jeżeli nieruchomość ma zabezpieczać nowe finansowanie, istotne jest również ustalenie, jakie pierwszeństwo uzyska nowy wierzyciel. Polskie prawo przewiduje możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, dlatego spłata wcześniejszego kredytu nie zawsze prowadzi do automatycznego przesunięcia pozostałych hipotek.

Szczegółowe zasady tego mechanizmu, w tym skutki wygaśnięcia pierwszej hipoteki, wyjaśniamy w poradniku Hipoteka pierwszego i drugiego miejsca - co oznacza kolejność wpisów dla finansowania firmy?.

Z perspektywy przedsiębiorcy najważniejsze jest ustalenie z finansującym, jakie dokumenty i czynności będą potrzebne, aby nowa hipoteka miała pierwszeństwo wymagane dla planowanej pożyczki.

Jakie dokumenty przygotować, gdy nieruchomość jest już obciążona?

Przed rozpoczęciem analizy warto przygotować nie tylko dane nieruchomości, ale również aktualne informacje dotyczące wcześniejszego kredytu.

Finansujący musi wiedzieć, czy ma oceniać możliwość ustanowienia kolejnej hipoteki, czy transakcję zakładającą spłatę wcześniejszego zadłużenia.

Nie każda instytucja będzie potrzebować identycznego zestawu dokumentów. Zakres zależy od sytuacji firmy, nieruchomości i konstrukcji nowego finansowania.

Szczegółową listę oraz sposób przygotowania dokumentacji przedstawiamy w artykule Jakie dokumenty przygotować do pożyczki zabezpieczonej nieruchomością dla firmy?.

Czy nieruchomość z hipoteką może zostać zaakceptowana w PaveNow?

W PaveNow możliwość wykorzystania nieruchomości jako zabezpieczenia zależy od konkretnego wariantu pożyczki, jej wartości i stanu prawnego oraz sytuacji finansowej przedsiębiorstwa.

Nie należy zakładać, że wszystkie warianty produktu mają identyczne wymagania dotyczące wcześniejszych obciążeń.

PaveNow PRIME a istniejąca hipoteka

W wariancie PRIME wymagane jest pierwsze miejsce hipoteczne, a nieruchomość nie może być obciążona innymi kredytami.

Oznacza to, że nieruchomość z aktywnym kredytem nie spełnia tych warunków w swojej dotychczasowej strukturze zabezpieczeń.

Nie należy jednak z tego wyciągać automatycznego wniosku, że przedsiębiorca nie może rozmawiać o innej konstrukcji finansowania.

Możliwość refinansowania albo zastosowania innego wariantu wymaga odrębnej oceny. PaveNow nie deklaruje automatycznej akceptacji każdej nieruchomości z istniejącym obciążeniem.

Jak przygotować się do wstępnej analizy?

Na początku warto przekazać podstawowe dane firmy, numer księgi wieczystej, oczekiwaną kwotę i cel pożyczki oraz informacje o wcześniejszym kredycie.

Jeżeli część nowych środków ma zostać przeznaczona na refinansowanie, należy to zaznaczyć już na etapie wstępnej rozmowy.

Pomocne będą także aktualne saldo zadłużenia i orientacyjna wartość nieruchomości.

W zależności od rodzaju nieruchomości finansujący może zastosować wycenę AVM albo wymagać operatu szacunkowego lub dodatkowej inspekcji.

Ostateczna kwota i warunki pożyczki zależą od pełnej analizy. Wstępne oszacowanie wartości zabezpieczenia nie jest decyzją o finansowaniu.

Aktualne informacje o produkcie znajdziesz na stronie Pożyczka zabezpieczona nieruchomością dla firm - PaveNow.

Co zrobić, jeśli wartość nieruchomości nie wystarcza na kolejne finansowanie?

Jeśli analiza pokazuje, że istniejące obciążenia istotnie ograniczają możliwość ustanowienia kolejnego zabezpieczenia, przedsiębiorca może rozważyć zmianę założeń transakcji.

Nie zawsze musi to oznaczać całkowitą rezygnację z finansowania.

Jednym z rozwiązań może być zmniejszenie wnioskowanej kwoty lub zmiana harmonogramu wykorzystania środków. W innych przypadkach warto sprawdzić możliwość refinansowania dotychczasowego zadłużenia albo przedstawienia dodatkowej nieruchomości.

Czasami problem nie dotyczy jednak wyłącznie zabezpieczenia. Firma może posiadać wartościowy majątek, ale nie mieć wystarczająco przewidywalnych przepływów pieniężnych, by bezpiecznie obsługiwać kolejne zobowiązanie.

Dlatego decyzja o nowej pożyczce powinna uwzględniać nie tylko kwotę, którą można potencjalnie uzyskać pod nieruchomość, ale również jej wpływ na bieżące finanse przedsiębiorstwa.

Wysoka wartość aktywów nie zastępuje realnego planu spłaty.

Podsumowanie - istniejąca hipoteka nie zawsze zamyka drogę do nowego finansowania

Nieruchomość obciążona kredytem może w określonych przypadkach zostać wykorzystana do zabezpieczenia kolejnego zobowiązania.

Nie oznacza to jednak, że właściciel może dowolnie przeznaczyć różnicę między wartością nieruchomości a saldem obecnego kredytu na nową pożyczkę.

Znaczenie mają wcześniejsze zabezpieczenia, ich pierwszeństwo, wymagania finansującego i sytuacja firmy.

W praktyce warto porównać trzy możliwości: ustanowienie kolejnej hipoteki, refinansowanie dotychczasowego zadłużenia albo wykorzystanie innej nieruchomości.

Najlepszym punktem wyjścia jest ustalenie aktualnego salda kredytu, sprawdzenie księgi wieczystej oraz określenie rzeczywistej kwoty i celu nowego finansowania.

Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy istniejąca nieruchomość nadaje się do zabezpieczenia planowanej transakcji.