Jakie nieruchomości mogą być zabezpieczeniem pożyczki dla firmy?

Zabezpieczeniem pożyczki dla firmy może być nieruchomość mieszkalna lub komercyjna, jeżeli jej stan prawny, wartość i możliwość ustanowienia zabezpieczenia pozwalają na przeprowadzenie finansowania. Sam fakt posiadania mieszkania, lokalu, magazynu czy hali nie oznacza jednak automatycznej akceptacji nieruchomości. Znaczenie mają również własność, wpisy w księdze wieczystej, istniejące obciążenia oraz cechy wpływające na ocenę wartości.

Pytanie nie brzmi więc wyłącznie: co to za nieruchomość?

Równie ważne jest: jaki jest jej stan prawny i jak wygląda jej realna wartość jako zabezpieczenia?

Co właściwie może być zabezpieczeniem pożyczki?

Przy finansowaniu zabezpieczonym nieruchomością kluczowym mechanizmem prawnym jest hipoteka.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece pozwala obciążyć hipoteką nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności. Hipoteką może zostać objęty również udział współwłaściciela stanowiący część ułamkową nieruchomości oraz użytkowanie wieczyste. Do powstania hipoteki co do zasady potrzebny jest wpis w księdze wieczystej.

To ważne rozróżnienie.

Prawo określa, co może być przedmiotem hipoteki. Finansujący określa natomiast, jakie zabezpieczenia akceptuje w konkretnym produkcie i przy danej transakcji.

Dlatego prawna możliwość ustanowienia hipoteki nie oznacza jeszcze automatycznej zgody na finansowanie.

Czy mieszkanie lub dom mogą zabezpieczać pożyczkę dla firmy?

Tak. Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie finansowania biznesowego nie musi być wyłącznie halą, magazynem czy siedzibą przedsiębiorstwa.

Zabezpieczeniem mogą być zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne. Środki z pożyczki muszą jednak zostać przeznaczone na cele firmowe, nie konsumenckie.

To oznacza, że rodzaj nieruchomości i cel finansowania są dwiema różnymi kwestiami.

Mieszkalny charakter zabezpieczenia nie zmienia pożyczki dla firmy w finansowanie konsumenckie. Liczy się to, na co przedsiębiorstwo przeznaczy pozyskany kapitał.

Przy ocenie samej nieruchomości nadal znaczenie mają jej stan prawny, wartość, położenie oraz istniejące obciążenia.

Czy lokal użytkowy, biuro, magazyn lub hala mogą być zabezpieczeniem?

Nieruchomości komercyjne mogą stanowić zabezpieczenie finansowania dla firmy, ale określenie "nieruchomość komercyjna" obejmuje bardzo różne aktywa.

Lokal usługowy przy ruchliwej ulicy, standardowe biuro, magazyn logistyczny i specjalistyczny obiekt przemysłowy nie muszą być oceniane w taki sam sposób.

Przy wycenie nieruchomości bierze się pod uwagę między innymi jej rodzaj, położenie, przeznaczenie, stan oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje również różne podejścia do wyceny zależnie od charakteru nieruchomości i dostępnych danych.

Dlatego im bardziej nietypowa nieruchomość, tym ważniejsze staje się pytanie nie tylko "ile kosztowała?", ale "jak wiarygodnie można dziś ocenić jej wartość?".

Specjalistyczna hala może być bardzo cenna dla firmy, która z niej korzysta. Jeżeli jednak trudno znaleźć porównywalne nieruchomości albo obiekt ma bardzo wąskie zastosowanie, ocena jego wartości może wymagać dokładniejszej analizy.

Co z nieruchomością o mieszanym przeznaczeniu?

Parter usługowy i część mieszkalna na piętrze. Dom z wydzieloną przestrzenią biurową. Budynek obejmujący zarówno lokale użytkowe, jak i mieszkania. W takich przypadkach samo określenie nieruchomości jako "mieszanej" nie daje automatycznej odpowiedzi.

Znaczenie mają dokumenty, formalne przeznaczenie, faktyczny sposób użytkowania oraz możliwość rzetelnej oceny wartości. Przy wyborze sposobu wyceny rzeczoznawca uwzględnia między innymi przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, jej stan i dostępne dane. Gdy nie ma planu miejscowego, przepisy wskazują dalsze podstawy ustalania przeznaczenia, w tym warunki zabudowy lub faktyczny sposób użytkowania.

Mieszane przeznaczenie nie musi więc automatycznie dyskwalifikować nieruchomości. Może jednak oznaczać, że jej analiza będzie bardziej złożona niż w przypadku standardowego mieszkania lub lokalu użytkowego.

Czy nieruchomość musi należeć do firmy?

Nie. Zabezpieczeniem pożyczki dla firmy może być również nieruchomość prywatna należąca do właściciela firmy, wspólnika, małżonka albo innej osoby trzeciej.

Taka sytuacja zdarza się między innymi wtedy, gdy firma nie posiada nieruchomości we własnym majątku, ale właściciel lub osoba z nią powiązana jest gotowa ustanowić zabezpieczenie na należącym do niej aktywie.

Nie oznacza to jednak, że kwestia własności przestaje mieć znaczenie. Właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na ustanowienie hipoteki i uczestniczyć w czynnościach potrzebnych do prawidłowego zabezpieczenia transakcji.

Przy analizie sprawdzamy więc, kto jest właścicielem nieruchomości, jaki jest jego związek z firmą ubiegającą się o finansowanie, czy wyraża zgodę na ustanowienie zabezpieczenia oraz czy dane w księdze wieczystej są zgodne z przedstawionymi informacjami.

Jeżeli nieruchomość nie należy bezpośrednio do firmy lub przedsiębiorcy składającego wniosek, warto wskazać to już na początku analizy. Pozwala to od razu ustalić, jakie osoby i dokumenty będą potrzebne do przeprowadzenia transakcji.

Co może wpłynąć na ocenę nieruchomości jako zabezpieczenia?

Wartość nieruchomości jest ważna, ale analiza zabezpieczenia nie sprowadza się do jednej liczby.

Księga wieczysta rozdziela informacje między innymi o własności, innych prawach i roszczeniach oraz hipotekach. Ministerstwo Sprawiedliwości udostępnia możliwość przeglądania treści księgi po podaniu jej numeru w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Jednocześnie ocena wartości uwzględnia cechy samej nieruchomości i dane rynkowe.

Czy istniejąca hipoteka wyklucza nieruchomość?

Sama informacja, że w księdze wieczystej znajduje się hipoteka, nie przesądza jeszcze, czy nieruchomość może zostać przyjęta jako zabezpieczenie. Znaczenie ma to, jakie zobowiązanie zabezpiecza hipoteka, jaka jest aktualna wysokość zadłużenia oraz jakie miejsce zajmuje dane prawo w kolejności zabezpieczeń.

O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej co do zasady rozstrzyga dzień, od którego liczą się skutki wpisu. W praktyce kolejność zabezpieczeń ma więc realne znaczenie dla konstrukcji finansowania.

W PaveNow przy analizie sprawdzamy, jakie zobowiązanie zabezpiecza istniejąca hipoteka, jaka jest aktualna wysokość zadłużenia i czy możliwe jest ustanowienie hipoteki na pierwszym miejscu. W wariancie PRIME nieruchomość nie może być obciążona innymi kredytami.

Jeżeli nieruchomość ma już hipotekę, warto od początku podać informację o wierzycielu i istniejącym zadłużeniu. Ukrycie obciążenia nie sprawi, że zniknie ono z analizy. Może natomiast niepotrzebnie wydłużyć proces.

Czy cena zakupu lub cena z ogłoszenia określa wartość zabezpieczenia?

Nie. Cena, za którą nieruchomość została kupiona kilka lat temu, mówi o konkretnej transakcji z przeszłości. Cena z aktualnego ogłoszenia mówi natomiast, ile sprzedający chciałby uzyskać.

Wartość rynkowa nieruchomości jest w przepisach definiowana jako szacunkowa kwota możliwa do uzyskania w dniu wyceny w transakcji zawieranej na warunkach rynkowych. Przy wyborze sposobu wyceny uwzględnia się cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan oraz dostępne dane o nieruchomościach podobnych.

Te trzy liczby mogą się więc od siebie różnić: cena zakupu, cena oczekiwana przez właściciela i wartość przyjęta przy analizie zabezpieczenia.

Przy pożyczce pod zastaw nieruchomości dla firm warto oddzielić trzy kwestie: wartość aktywa, kwotę rzeczywiście potrzebną firmie oraz poziom finansowania możliwy po analizie zabezpieczenia.

Jak szybko sprawdzić, czy nieruchomość warto zgłosić do analizy?

Nie trzeba samodzielnie wykonywać pełnej wyceny ani analizować wszystkich przepisów przed pierwszym kontaktem. Warto jednak zebrać podstawowe informacje.

Numer księgi wieczystej pozwala sprawdzić stan prawny nieruchomości w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Dlatego numer KW jest jedną z podstawowych informacji potrzebnych do rozpoczęcia analizy. 

Ostatnie dwa pytania celowo wykraczają poza samą nieruchomość.

Dobre zabezpieczenie nie zastępuje celu finansowania i realnego źródła spłaty. To zasada, która powinna pozostać aktualna niezależnie od tego, czy firma posiada mieszkanie, lokal usługowy czy nieruchomość komercyjną o znacznej wartości.

Jakie nieruchomości mogą zabezpieczać pożyczkę w PaveNow?

Zabezpieczeniem pożyczki mogą być nieruchomości mieszkalne i komercyjne spełniające kryteria produktu. Nieruchomość nie może być gruntem rolnym o powierzchni powyżej 0,3 ha. Firma powinna działać od co najmniej 12 miesięcy, a środki z pożyczki muszą zostać przeznaczone wyłącznie na cele biznesowe.

Zakres dokumentów i sposób weryfikacji zależą od specyfiki nieruchomości oraz wariantu finansowania. W niektórych przypadkach możemy poprosić o dodatkowe dokumenty lub dodatkową weryfikację zabezpieczenia. Sam typ aktywa nie daje jednak pełnej odpowiedzi.

Mieszkanie nie jest automatycznie dobrym zabezpieczeniem tylko dlatego, że jest mieszkaniem. Hala nie jest automatycznie trudnym zabezpieczeniem tylko dlatego, że jest halą. Liczy się konkretna nieruchomość, jej sytuacja prawna i możliwość rzetelnej oceny wartości.