LTV w pożyczce dla firmy - jak wartość nieruchomości wpływa na kwotę finansowania?

LTV pokazuje relację między kwotą finansowania a wartością nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Jeżeli nieruchomość została wyceniona na 2 mln zł, a kwota pożyczki wynosi 1,2 mln zł, LTV wynosi 60%. Nie oznacza to jednak, że wartość nieruchomości automatycznie przekłada się na określoną kwotę dostępną dla firmy.

Na wynik wpływa nie tylko sama wycena, ale również rodzaj i lokalizacja nieruchomości, jej stan prawny, istniejące obciążenia, płynność rynkowa oraz sytuacja firmy i planowane źródło spłaty.

LTV pomaga więc odpowiedzieć na pytanie, jaka część wartości zabezpieczenia jest wykorzystywana w finansowaniu. Nie odpowiada natomiast samodzielnie na pytanie, czy firma otrzyma pożyczkę i ile środków rzeczywiście trafi na jej konto.

Co oznacza LTV w pożyczce zabezpieczonej nieruchomością?

LTV to skrót od angielskiego określenia Loan to Value. Narodowy Bank Polski definiuje go jako wskaźnik określający relację wysokości udzielonego kredytu lub pożyczki do wartości zabezpieczenia.

Najprostszy wzór wygląda tak:

Im wyższe LTV, tym większa część wartości nieruchomości zostaje wykorzystana jako podstawa finansowania. Przy LTV wynoszącym 40% firma pożycza równowartość 40% wartości zabezpieczenia. Przy LTV na poziomie 70% wykorzystuje większą część jego wartości.

Samo działanie matematyczne jest proste. Najwięcej pytań pojawia się wcześniej: jaką wartość nieruchomości należy przyjąć do obliczeń oraz jaka kwota finansowania rzeczywiście może zostać zatwierdzona?

Szersze zasady produktu, jego zastosowanie i ryzyka opisujemy w artykule o tym, jak działa pożyczka zabezpieczona nieruchomością dla firmy.

Wartość nieruchomości nie jest tym samym co dostępna kwota pożyczki

Przedsiębiorca może oceniać nieruchomość na podstawie ceny zakupu, ofert podobnych obiektów albo własnej wiedzy o lokalnym rynku. Finansujący musi jednak przyjąć wartość, którą można uzasadnić w analizie.

Nie musi być ona równa:

• cenie wpisanej w aktualnym ogłoszeniu
• kwocie, za którą nieruchomość została kupiona kilka lat wcześniej
• wartości księgowej
• sumie ubezpieczenia
• kwocie, którą właściciel chciałby uzyskać przy sprzedaży

W zależności od produktu i nieruchomości wartość może być ustalana na podstawie operatu szacunkowego, automatycznego modelu wyceny, dostępnych danych transakcyjnych albo dodatkowej weryfikacji obiektu.

Znaczenie mają między innymi lokalizacja, powierzchnia, przeznaczenie, stan techniczny, sposób użytkowania oraz liczba podobnych nieruchomości dostępnych na rynku.

Dwa obiekty o podobnej powierzchni mogą więc zostać ocenione inaczej. Standardowe mieszkanie w dużym mieście zwykle łatwiej porównać z innymi transakcjami niż wyspecjalizowany obiekt produkcyjny, którego potencjalnych nabywców jest znacznie mniej.

LTV liczy się od wartości przyjętej przez finansującego, a nie od dowolnej kwoty zadeklarowanej we wniosku.

Co oznacza informacja „do 90% LTV”?

Sformułowanie „do 90% LTV” opisuje najwyższy poziom dostępny w określonych przypadkach. Nie oznacza, że każda nieruchomość pozwala uzyskać finansowanie odpowiadające 90% jej wartości.

Maksymalne LTV jest górną granicą, a nie standardowym poziomem przyznawanym każdej firmie. Ostateczny wynik zależy między innymi od rodzaju i lokalizacji nieruchomości, jej stanu prawnego, łatwości wyceny, istniejących obciążeń oraz sytuacji przedsiębiorstwa i planowanego źródła spłaty.

Informacja „do 90% LTV” oznacza, że taki poziom może być dostępny dla nieruchomości i transakcji spełniających określone wymagania. Nie jest gwarancją, że każda firma otrzyma finansowanie odpowiadające 90% wartości przedstawionego zabezpieczenia.

Dlaczego różne nieruchomości mają różne możliwe LTV?

Dla finansującego liczy się nie tylko kwota zapisana w wycenie. Ważne jest również to, jak pewne i użyteczne jest zabezpieczenie.

Nieruchomość o przewidywalnej wartości i szerokim gronie potencjalnych nabywców może pozwalać na wyższe LTV niż obiekt bardzo wyspecjalizowany, trudny do wyceny albo obciążony skomplikowanymi prawami osób trzecich.

Finansujący zostawia w wartości zabezpieczenia określony bufor. Im wyższe LTV, tym mniejsza pozostaje różnica pomiędzy wartością nieruchomości a kwotą zobowiązania. Dlatego przy wysokim LTV wymagania dotyczące jakości nieruchomości, stanu prawnego i dokumentów mogą być bardziej restrykcyjne.

Jak maksymalne LTV wygląda w PaveNow?

‍

W finansowaniu zabezpieczonym nieruchomością w PaveNow maksymalny poziom LTV zależy od rodzaju nieruchomości, jej płynności oraz struktury transakcji.  W wariancie PaveNow CORE finansowanie może sięgać do 70% wartości nieruchomości. PaveNow RENT MAX, przeznaczony dla nieruchomości generujących przychód z najmu, pozwala na LTV do 75%. Najwyższy poziom, do 90%, jest dostępny w wariancie PaveNow PRIME.

PRIME dotyczy nieruchomości o wysokiej płynności, których wartość można szybko i wiarygodnie potwierdzić. Znaczenie mają między innymi atrakcyjna lokalizacja, dobry stan nieruchomości, możliwość ustanowienia hipoteki na pierwszym miejscu oraz brak obciążeń ograniczających wartość zabezpieczenia.

Nawet w tym wariancie poziom 90% nie jest automatyczny. Ostateczna kwota zależy od wyniku wyceny, sytuacji prawnej nieruchomości, aktualnego zadłużenia oraz oceny firmy i źródła spłaty.

Jak istniejąca hipoteka wpływa na kwotę finansowania?

Nieruchomość może mieć wysoką wartość, a jednocześnie być już obciążona kredytem lub pożyczką zabezpieczoną hipotecznie.

W takiej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwoty:

• wartość całego finansowania
• środki, które po spłacie wcześniejszego zobowiązania rzeczywiście zostaną do wykorzystania przez firmę

Załóżmy, że:

• nieruchomość została wyceniona na 2 000 000 zł
• możliwe finansowanie wynosi 1 400 000 zł
• aktualne zadłużenie zabezpieczone na nieruchomości wynosi 400 000 zł

Jeżeli warunkiem nowej transakcji jest spłata dotychczasowego zobowiązania, z kwoty 1 400 000 zł najpierw zostanie rozliczone 400 000 zł. Do firmy może więc trafić około 1 000 000 zł przed uwzględnieniem ewentualnych pozostałych kosztów transakcji.

Dokładna struktura zależy od warunków finansowania. Znaczenie ma między innymi pozycja hipoteki w księdze wieczystej, wysokość salda wcześniejszego zobowiązania oraz to, czy zostanie ono spłacone w ramach nowej transakcji.

Nie wystarczy więc policzyć LTV wyłącznie na podstawie wartości nieruchomości i nowej potrzeby gotówkowej. Trzeba również sprawdzić, jakie zobowiązania już wykorzystują to zabezpieczenie.

Czy wyższe LTV jest zawsze korzystniejsze dla firmy?

Wyższe LTV pozwala uwolnić większą część kapitału znajdującego się w nieruchomości. Może być potrzebne, gdy firma chce sfinansować dużą inwestycję, kontrakt, zakup sprzętu albo uporządkowanie płynności. Większa dostępna kwota nie oznacza jednak automatycznie lepszej decyzji.

Wyższe finansowanie oznacza również:

• większy kapitał do spłaty
• wyższy całkowity koszt zobowiązania
• większe obciążenie miesięcznych przepływów
• mniejszy bufor między zadłużeniem a wartością nieruchomości
• większe ryzyko, jeśli planowane wpływy pojawią się później niż zakładano

Jeżeli firma potrzebuje 800 000 zł, nie musi pożyczać 1 400 000 zł tylko dlatego, że pozwala na to wartość nieruchomości. Punktem wyjścia powinien być konkretny cel biznesowy i wynikająca z niego potrzebna kwota. LTV pozwala sprawdzić, czy zabezpieczenie jest wystarczające. Nie powinno samo wyznaczać skali zobowiązania.

Dobra decyzja nie polega na uzyskaniu maksymalnej możliwej kwoty. Polega na uzyskaniu kwoty, którą firma potrafi produktywnie wykorzystać i bezpiecznie spłacić.

Czy niskie LTV gwarantuje uzyskanie pożyczki?

Niskie LTV może oznaczać, że wartość nieruchomości jest wysoka w stosunku do oczekiwanej kwoty finansowania. Przykładowo firma posiada nieruchomość wartą 3 mln zł i potrzebuje 600 000 zł. Uproszczone LTV wynosi wtedy 20%. Daje to znaczący bufor w zabezpieczeniu, ale nadal nie przesądza o pozytywnej decyzji.

Finansujący może odmówić, jeżeli:

• nie można potwierdzić źródła spłaty
• cel finansowania jest niejasny lub niezwiązany z działalnością firmy
• dokumenty zawierają istotne rozbieżności
• nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny
• firma nie dostarcza danych potrzebnych do analizy
• proponowana struktura nie odpowiada zasadom produktu

Nieruchomość zabezpiecza finansowanie na wypadek problemów ze spłatą. Podstawowym założeniem nadal powinno być jednak to, że zobowiązanie zostanie spłacone z działalności firmy albo innego wcześniej określonego źródła.

Jak oszacować możliwą kwotę przed złożeniem wniosku?

Przedsiębiorca nie musi posiadać gotowego operatu i kompletnej dokumentacji, żeby przeprowadzić pierwsze, orientacyjne obliczenie. Powinien jednak uporządkować kilka podstawowych informacji.

Takie przygotowanie nie zastępuje właściwej wyceny ani pełnego procesu finansowania firmy. Pozwala jednak wcześniej zauważyć, czy oczekiwana kwota jest realistyczna oraz ile środków może pozostać po spłacie istniejących zobowiązań. 

Jak LTV wpływa na decyzję o finansowaniu?

LTV jest jednym z najważniejszych parametrów pożyczki zabezpieczonej nieruchomością, ale nie powinno być analizowane w oderwaniu od całej transakcji.

Wysoka wartość nieruchomości może stworzyć przestrzeń do uzyskania większego kapitału. Nie oznacza jednak, że maksymalna dostępna kwota będzie jednocześnie najlepszą kwotą dla firmy. Trzeba uwzględnić nie tylko wartość zabezpieczenia, ale również istniejące zadłużenie, kwotę netto, całkowity koszt finansowania, harmonogram spłaty oraz wpływ rat na bieżącą płynność.

Znaczenie mają także warunki ustanowienia i późniejszego zwolnienia hipoteki oraz konsekwencje ewentualnego opóźnienia. Nieruchomość zabezpiecza finansowanie na wypadek problemów ze spłatą, ale podstawowym źródłem spłaty nadal powinna być działalność firmy albo inne wcześniej określone wpływy.

Najważniejsze pytanie nie brzmi więc: Ile maksymalnie mogę pożyczyć pod tę nieruchomość? Lepsze pytanie brzmi: Jakiej kwoty naprawdę potrzebuje firma, jak zostanie wykorzystana i z czego będzie spłacona?

Nieruchomość może odblokować kapitał. Bezpieczna kwota finansowania powinna jednak wynikać z potrzeb i możliwości firmy, a nie wyłącznie z maksymalnego dostępnego LTV.